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套租金、抢房源、升租金 ,长租泡沫会炸到你吗?

2008年,美国人在房子上搞金融创新,结果搞出了次贷危机。十年后的今天,我们的长租公寓也在尝试着同样的创新。

“地产界崔永元”胡景晖没有停止发声,在离职发布会上,他向全社会发出警告:如果长租公寓爆仓,一定会比P2P暴雷更厉害!时隔4天,老胡再次发声,呼吁要求政府机关务必要对长租公寓严格检查,绝不手软。

从“天通苑租金事件”曝光以来,各大长租公寓平台被推上了风口浪尖。而最近透露出的消息,则是将各大平台的房租变贷款的融资模式,毫无保留地向大众展示开来。

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我们自如有情怀

作为长租公寓平台中的头部企业,自如在危机公关领域保持着狡兔一般的敏感程度。

当初“天通苑租金事件”曝光后,自如平台便做出回应,称自如并不认识这位房东;胡景晖爆料自如蛋壳等头部平台是房租上涨的元凶,自如立即回应,称长租公寓不具备影响整个租赁市场的能力。

天通苑房源遭爆涨

自如每一次的活动,看起来都是那么有人情味:海燕计划,为毕业生提供0押金租房;海燕散伙饭,由大厨教房客们如何做料理;公益书房,表示要塑造白领的精神世界。

链家董事长左晖曾经表示,自己的生意并不赚钱,因为“自如是有情怀的,是为了城市里的人,特别是那些支付能力不是很强的人,提供有品质的生活”。

不想,“情怀牌”打出来没多久,自如就8月22日,自如平台因违规行为遭到住建委审查。八项违规行为中,“强制贷款付租金”的曝光尤为引人瞩目。

这是一种左手借通道放贷,右手ABS融资的模式。通过无押金入住,为毕业生减负等口号,自如等平台吸引到了大批应届毕业生前来租房,在中介的种种误导下,这些年轻人签下了贷款合同,从此就莫名其妙地过上了背负债务的生活。

养老FOF和普通FOF的区别是什么?

养老型FOF和普通FOF的区别:

1、养老型FOF有封闭期,而普通FOF没有,拥有更长的投资视角;

2、养老型FOF产品对子基金、基金经理任职条件等等有明确的规定与限制;

3、养老型FOF与投资者的生命周期与风险偏好挂钩,不同类型的产品适用于不同类型的人群。 总而言之,养老型基金产品在设计上会更加立足于长期,相比于普通FOF,有了更加“神圣”的色彩。

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空手套白狼

那么问题来了,自如的“贷款付租金”是什么意思?自如为什么要炒房租?这张图片或许可以解答你的疑惑。

简单来说,就是长租公寓用租户的还租信用向银行贷款,让这笔租金提前到达自己手中。而长期的还款工作,则交给租户来慢慢完成。

在租户签订的贷款合同中,中介会让租户以个人信用做承诺,通过绑定身份证和银行卡获得了金融公司一年的租金贷款,金融公司一次性把你12个月的租金全部打给了中介,然后你一个月一个月慢慢的还给银行钱,同时还要支付5.8%的“服务费”。

原本是房东、中介、房客三个人的一台戏,中介强行拖入了第四个演员一同出演。

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从未来抢钱

也许有的朋友对此不屑一顾:管这么多干嘛?我花钱租房,花的钱没错,租的房没错,别的跟我有什么关系?

确实,只要租户按时交租,中介玩弄的小把戏不会对租户产生什么影响。因为,租户只是中介平台整盘大棋中的小小棋子,真正的影响,在于品牌公寓本身。

可能一些聪明的小伙伴已经看懂了,中介公司为什么要走这样一条弯路来租房?就是因为中介公司给房东送去房租的频率,是每季度一次。而租户交房租的频率,是每季度或每半年一次。这样一来中介每次留在手上的,最多只有3个月的租金。

而一旦采用这种贷款模式交租金,就等同于中介利用租客的信用,一次性向银行套取了12个月的租金。交给房东3个月的租金,好了,现在中介手上就有了9个月的租金。

时间差,这是一次漂亮的时间差,中介如此大费周章,只是为了一个目的:让未来的钱尽快来到手上,尽管这些钱的总量还是那些。但是中介抢到了时间,抢到了以往3倍的现金流。一切都像王朔那本小说的名字那样:过把瘾就死。

我们可以算一笔账,每一个租户,就算月租2000,也要向金融公司贷款二三万,如果要整租,则高达七八万,这些贷款大部分都扣留在中介的手里。

而租户的规模则非常庞大,仅仅北京城,链家的自如2个月内就能推出8万套房源,那么他一年能推出多少,全国累计呢?仅仅这一家公司,全国至少也是百万级别规模的租户数量。

而现在的中介拿到了未来9个月的钱,他便去拿着这些钱去发展3个新房东。9个月的租金填饱了3个新房东第一季度的需求,换来的是3个新房子的共计27个月的房租。

于是套取租金——发展房东——房客签约——套取租金,一条资金链的循环就完成了。这是一种细胞分裂般的增长,房源、房客、房东这三大资源在扩张中被迅速划归到中介平台的名下。而这,也就是中介平台的最终目的所在。

“自如1号”交易结构图

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消失的租金

那么,中介平台为什么要如此疯狂地介入这个市场,跑马圈地?

因为他们信奉一句绝对真理:房租是永涨不跌的。

如果租房市场供不应求,房租一直上升,那么涨价就会解决一切的问题。因为房东与房客之间并不产生关系,于是房租涨价的红利就全部落入了中介平台手中,这也是他们的收入来源之一。

而一旦房租市场需求下降,中介资金链断裂,一系列多米诺骨牌就会迅速发酵。

这绝非戏言,就在23日晚,杭州一家长租公寓平台鼎家网络科技有限公司传出爆仓消息:平台破产了,4000多名租客被坑,已经有拿不到房租的房东开始赶人。

每个人都履行了职责,但最终该有的房租钱却消失了,它既不在房东那,也不在房客那,更不在银行那,而是被中介吃掉了,或者说,早已消失在中介平台的资本黑洞当中,从这个世界上消失了。

我们可以再回头看看胡景晖先生的观点,为什么迫切呼吁政府出手管制长租公寓,防止爆仓?原因便在于此,一旦长租平台爆仓,租客们就随时面临着无家可归的风险。

首先,以自如目前在市场上拥有的份额,提高收房价格势必会拉高整个租赁市场的价格,这相当于不断拉高房主在其房屋上的收益率

其次,这种超过自如正常收益的收益率,必须要通过源源不断的资金流入才能实现,也就是说,自如要不断地攻占市场,才能维持这样一个“恶性肿瘤”继续壮大。

再次,随着外部竞争者不断加入“跑马圈地”的大部队,领地扩张,自如的市场总有饱和的那一天。到那时,自如还能到哪里去找高收益?会不会形成一场新的“庞氏骗局”跑路了事?

一切都尚未可知。

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