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北京地铁商圈图鉴:西北旺、回龙观低调,国贸、望京最时尚

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你是青年码农,还是高级码农?

生活与城市、居住者与居住环境应该怎样互动?迅疾生长的大城市如何改变我们的生活习惯?我们又在何种程度上塑造了城市的性格?

基于这样的好奇心,贝壳研究院联合第一财经旗下DT财经,以房产交易与商业消费大数据为潜望镜,以北京地铁商圈作为锚点,尝试勾画出生长中的中国大城市性格侧影。

事实上,大城市商圈样本正越来越“个性鲜明”。此前,网传一张北京人口地铁分布图,通过居住人群画像对地铁商圈个性进行描摹,将西北旺商圈的居民定义为“青年码农”,将五道口的居民刻画为“高级码农”,2号线积水潭与10号线健翔桥之间则被称为“国企老一辈”。

我们在这个方向上继续深挖,以数据为线索,还原各个商圈的“性格”与“气质”。

我们将第一财经旗下DT财经城市数据库的BLECTS指标体系数据与贝壳研究院Real Data数据产品中的楼盘数据、房产交易数据和购房行为数据打通,形成8类、17个最具代表性的评析维度(如图9-1),重点选择分布在北京不同区域的7个典型商圈(西北旺、望京、常营、回龙观、五棵松、德胜门、国贸),通过人群画像,试图形成更加形象生动的商圈图鉴(如图9-2)。

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西北旺:赚五万花五千的超级码农

16号线上的西北旺站辐射圈内多个指标明显滞后,商业等级和商业规模排在7个商圈中最末,休闲娱乐规模、休闲娱乐活跃度也位列7个商圈中的后半段(如图9-3)。

它反映了西北旺程序员朴素的日常生活。“上海互联网发展赶不上北京,是因为灯红酒绿动摇了敲代码的决心”的说法不无道理。

不过,生活不便与无心消费背后,却是西北旺人较高的购房热情。西北旺站的房子和程序员一样,看似朴实无华却暗藏玄机。

楼龄15岁、没电梯的回迁房春夏秋冬四姐妹(春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园),对口中关村二小百旺校区(如图9-6),虽然位于西北五环外,但房价已经接近8万/㎡(如图9-5),在7个商圈中仅次于位于北二环的德胜门。

第六期:三支柱如何实现养老金的保值增值?有没有具体数据可以参考?

第三支柱主要是抵扣,用这个钱通过免税的方式,前期把个人所得税先税延,退休后再收个人所得税。钱进到个人账户后,不收资本利得税,这个钱就越滚越多。有人做过精确的计算,一个人25岁工作,65岁退休,他一个月只要交1000元,退休时他账户上就有120万,这个钱足够每个月给他提供3000元的利息。如果一个45岁的人,每月交2000,到退休时也有80万。如果一个45岁的职工,65岁退休,每个月交3000,也有约40万,所以第三支柱的养老金账户,越早建立越好。按照复利的原则,这个力量是很大的,因为在账户里面不收资本利得税,几乎是免税的。

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回龙观:拿到逆袭剧本的技术大拿

13号线上的回龙观站多年来是个神奇的存在。十年前,回龙观给人的感觉是“脏乱差的村里”。十年后,毗邻西二旗、西北旺的回龙观还是那个观吗?毫无疑问,已经逆袭。

Real Data数据显示,回龙观站购房人口最为年轻,25-31岁购房人群占比为39%,在7个商圈中排名最高。(如图9-4)华为、百度和联想的年轻员工是主力购房人群,毕业于顶尖学校的码农们正在改造回龙观。

回龙观站居住规模在7个商圈中排名最高(包括126个小区14万套房),但租金与房价最低,500万以下的两居选择很多,某种程度来说回龙观站是明显的“洼地”,“程序员友好度”很高。

与年轻化相对应,DT财经城市数据库数据显示,回龙观站辐射圈尽管休闲娱乐类型少、规模小,但活跃度极高,呈现出一定的供不应求特征。

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望京:分秒必争的生活家

和安静、朴实的西北旺站相比,东北角的望京站热闹许多,这里不仅有西门子、爱立信等传统外企,有午后结伴星巴克的传媒人Fiona、Lisa、Maggi,也有不少藏在望京SOHO里的新兴互联网公司创业梦想。

在7个商圈中,望京的居住便利度和商务规模都仅次于国贸,交通友好度高达99.4分,机场与地铁给居住和商旅带来便利。这里既有随处可见的韩餐馆、也有传统的川菜火锅、还有小资的咖啡馆,既有传统学校、也有不少国际小学,是个多元化的商圈。

Real Data数据显示,望京商圈整体房价为6.9万/㎡,低于西北旺商圈,但是租金高达105元/㎡/月,明显高于西北旺,足见其租赁需求旺盛、流动人口吸附能力强。

和多元化商圈对应的是,望京存在更多梯度的小区选择,从价格相对较低的上车盘(如花家地西里、世安花园、望京西园)到中产的品质盘(如国风上观、融科橄榄城、臻园)到“高产”的豪宅盘(如东湖湾、保利中央公园)都应有尽有。

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国贸:肤白貌美的屠榜高手

作为CBD站点,国贸站在7个商圈中数据表现最佳(如图9-7):DT财经数据表现上,其居住便利度、商业等级、商务规模、休闲娱乐规模和休闲娱乐活跃度均为最高,Real Data数据则显示国贸商圈有最高的单位租金和租售比。(如图9-9)

作为大型商务区,国贸站辐射圈内生活购物和上班通勤的功能区分布合理且相对均匀,可以说是北京最早实现职住平衡的区域,作为国贸CBD的核心区域,高端时尚是其一大特点,奢侈品店较多,消费水平高,“名媛”特征显著。

高端、时尚、注重品质等特征从部分小区就可见一斑:国贸站商圈内的小区平均物业费为4.09元/㎡/月,为7个商圈中最高水平,远超第二名西北旺站的2.4元/㎡/月。

其中2015年建成的梵悦108是北京目前物业费最高的小区,为30元/㎡/月,远超7个商圈中排名第二的西山壹号院的7.8元/㎡/月。

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五棵松:低调深沉的老干部

西北旺、回龙观低调,国贸、望京时尚,但都是年轻而有活力的,和这些商圈相比,五棵松站则显得“老干部”、“禁欲系”很多

五棵松站的多个指标滞后:居住便利度差、商业规模小、休闲娱乐规模和休闲娱乐便利度均较低,4项指标都仅优于西北旺站,处在7个商圈的倒数第2名;交通友好度为45.4,仅优于回龙观站。片区内除了财政部、中央电视台、银行、中直机关等国家事业单位,其他企业主要以教育培训和医药等传统行业为主。

五棵松站虽然产业和商业配套相对较弱,但是由于教育资源相对优越,房价达到中高水平,均价6-12万/㎡不等。

链家成交客户年龄数据显示,该区域改善型购房客户占比高达60%,仅次于西北旺和健德门,“老干部”风格在楼龄上显示得更为明显,商圈内60%以上的小区都是1990年之前建成,主要是以各种当年的国企事业单位的公房社区为主。

国家计委宿舍、建设研究院、西区邮电局等具有特色的小区名,也侧面体现出五棵松站的“老干部画风”。

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常营:精打细算的新北漂

6号线上的常营站辐射圈是个商业氛围浓厚的商圈,其商业规模和商业等级指数分别高达97、98,在7个商圈中位列第1。(如图9-11)

除此之外,休闲娱乐规模和活跃度均为7个商圈中的第二名,仅次于国贸站,是一个发展成熟的购物休闲居住区。常营商圈内商业发展成熟,娱乐项目丰富,且带有一点文艺气息,星巴克偏好度高,咖啡厅、甜品店、DIY手工坊较多,最知名的便是长楹天街。

和购物便利、情调小资对应的一定是高房价?常营站告诉你,“并不是”。Real Data数据显示,常营站的租金和房价分别为75元/㎡/月、50671元/㎡,在7个商圈中仅高于回龙观,整体是个居住性价比较高的商圈,吸引了大量的北漂青年。(如图9-13)

链家成交客户年龄数据显示,常营的刚需(25-31岁)占比为35%,仅低于回龙观,可见该商圈较为年轻、有活力。(如图9-12)

北京新天地、苹果派等小区是“高性价比”常营的典型代表,不到400万就可以上车北京“非老非破非小”,满足了没有学区需求但有生活情调需求的年轻北漂购房愿望。

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德胜门:用心良苦的二孩爸妈

古有“孟母为儿教育三迁住处”,今有“中产为牛小放弃居住品质”,德胜门站就是这样一个家长们竞相追逐的神奇地方。

德胜门站位置优越,具有传统地段优势,商业规模指数高达89.7,仅次于常营站;该商圈内居住规模是7个商圈中最小的,仅有37个小区9132套房,此外,该区域房价均值为12.5万/㎡,是7个商圈中最贵的。

当然,商业规模指数高并不是德胜门商圈最突出的特点,最突出的恐怕就是“名校”了:既有老牌牛小育翔小学,也有传统名校西师附小、五路通小学,其教育得分为5分,是7个商圈的最高分。

与高企的房价、丰富的教育资源对应的却是较低的居住品质。Real Data数据显示,受到学区高溢价的影响,德胜门片区的租售比是7个商圈中最低,不到1.2%。商圈内小区平均楼龄为32年,和购买客户一样处在“中年”阶段,且绝大部分为老公房、几乎没有事实上的物业服务。

可见,德胜门商圈里焦虑的中产家长们,为了学区愿意向品质妥协。放眼德胜门商圈的小区:冰窖口胡同、邱家胡同……从小区名字中,就能窥见“城中心、强资源、低品质”的特征。

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